STJ estabelece requisitos para revisão de aluguel em projetos built to suit; cláusula MAC oferece alternativa para alocação de riscos

O Recurso Especial nº 2.042.594/SP, julgado em setembro de 2023 pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, trouxe clareza sobre a possibilidade de revisão judicial do valor locatício em contratos built to suit (BTS). A decisão definiu três requisitos imprescindíveis para que o Poder Judiciário possa intervir: inexistência de cláusula que renuncie ao direito de revisão dos aluguéis; possibilidade de separar, dentro da remuneração mensal, a parcela que corresponde ao uso do imóvel da destinada à amortização dos investimentos do empreendedor; e demonstração de desproporção entre o valor pactuado e o preço de mercado de empreendimentos similares.

Esses parâmetros, embora essenciais, confrontam a própria estrutura econômica dos contratos BTS. A remuneração mensal resulta de uma combinação entre o direito de uso e o retorno dos investimentos realizados para construir ou adaptar o imóvel conforme as especificações do locatário, o que dificulta a separação posterior da parcela de uso e a amortização. Além disso, a singularidade do empreendimento – construído sob medida – dificulta a localização de imóveis comparáveis para aferir a desproporção de mercado, sobretudo quando o contrato não contempla, de forma explícita, a divisão entre a remuneração de uso e a de amortização.

O contexto da pandemia de Covid‑19 trouxe à tona novos pedidos de revisão, motivados pelo forte aumento dos índices de reajuste, como o IGP‑M. Contudo, a jurisprudência majoritária na época rejeitou esses requerimentos, argumentando que a crise sanitária, isoladamente, não justifica a revisão de um contrato empresarial paritário. O precedente REsp 2.042.594/SP, embora posterior à pandemia, foca exclusivamente na avaliação da composição do valor locativo e não aborda alterações supervenientes e excepcionais que afetam a execução do contrato.

Diante desse cenário, a cláusula Material Adverse Change (MAC) surge como instrumento complementar para a gestão de riscos supervenientes. Diferente de prever revisão automática de aluguel sempre que a rentabilidade do ocupante mudar, a cláusula MAC permite que as partes definam, desde a contratação, quais eventos extraordinários – como impedimento legal de uso, restrições públicas significativas ou mudanças normativas que comprometam o empreendimento – serão considerados relevantes. O objetivo é estabelecer um procedimento estruturado, com comunicação formal, comprovação, mitigação e, quando necessário, renegociação, assegurando que a alocação de riscos seja respeitada, conforme o artigo 421‑A, II, do Código Civil.

Para que a cláusula MAC seja eficaz, os gatilhos devem ser objetivos, indicando intensidade, duração e relação direta com o imóvel. Parâmetros mensuráveis, como percentual de variação, prazo de persistência e impacto concreto sobre a obrigação principal, evitam ambiguidades. Exceções – os chamados *carve‑outs* – devem deixar claro que eventos comuns ao risco empresarial (queda de faturamento, perda de clientes, dificuldade financeira geral) não facultam o acionamento da cláusula de forma isolada.

Os efeitos da ocorrência de uma mudança adversa relevante podem ser disciplinados por meio de um mecanismo escalonado: notificação fundamentada, apresentação de documentos comprobatórios, prazo para mitigação e tentativa de renegociação. Caso a resolução antecipada seja admitida, os impactos sobre investimentos ainda não amortizados, garantias, obras e demais obrigações econômicas remanescentes precisam ser detalhados.

Em síntese, o REsp 2.042.594/SP consolida critérios para a revisão do valor locativo em projetos built to suit, mas não contempla a realidade de eventos extraordinários que alteram as premissas contratuais. Nesses casos, a cláusula MAC oferece um caminho alternativo, conferindo previsibilidade e controle às partes sobre a alocação de riscos, reduzindo a dependência do Judiciário para a reconstrução da relação contratual ao longo de sua duração.