STF garante imunidade ampla de ITBI a imobiliárias, mas deixa lacuna sobre valor de mercado

O Supremo Tribunal Federal (STF) pacificou, no Recurso Extraordinário nº 1.495.108 (Tema 1.348), o direito de empresas do setor imobiliário à imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de capital social. Por 8 votos a 2, a Corte afastou a exigência de atividade preponderante e classificou a imunidade como incondicionada, vedada apenas em casos de simulação ou fraude. Contudo, o julgamento não delimitou o alcance prático dessa proteção quando o imóvel aportado tem valor de mercado superior ao custo histórico declarado.

O que decidiu o Tema 1.348

O relator, ministro Edson Fachin, fundamentou-se no precedente do Tema 796 para afirmar que a imunidade constitucional (art. 156, § 2º, I, da CF) não admite limitações infraconstitucionais, como as previstas nos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional (CTN). A tese fixada estabelece que a imunidade é incondicionada para empresas imobiliárias, ressalvadas hipóteses de abuso de forma.

O nó não desatado: excedente de valor de mercado

Pessoas físicas podem integralizar imóveis pelo custo histórico constante na declaração de bens, sem apurar ganho de capital (art. 23 da Lei nº 9.249/1995). Municípios, porém, costumam arbitrar o valor de mercado, conceder a imunidade apenas até o montante integralizado ao capital e cobrar ITBI sobre a diferença.

Exemplo: imóvel com custo de R$ 1 milhão e valor de mercado de R$ 10 milhões geraria ITBI sobre R$ 9 milhões — R$ 270 mil a 3%. Em carteiras antigas, a disparidade pode ser ainda maior. O Tema 1.348 silenciou sobre esse ponto, limitando-se a preservar o limite do Tema 796, que vedou a imunidade sobre valores destinados a reserva de capital.

Imunidade como limitação de competência tributária

Conforme a doutrina de Aliomar Baleeiro, a imunidade é norma negativa de competência: retira do município o poder de tributar a transmissão de bens incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital. Se o bem é integralmente vertido ao capital pelo valor legalmente autorizado, nenhuma parcela da operação escapa à imunidade.

Diferente é a hipótese em que o sócio aporta valor superior às quotas subscritas, destinando o excedente a reserva de capital (art. 182, § 1º, “a”, da Lei nº 6.404/1976). Nesse caso, incide ITBI sobre a parcela excedente, conforme voto do ministro Alexandre de Moraes no Tema 796.

Panorama jurisprudencial dividido

• TJ-MG: majoritariamente desfavorável ao contribuinte, cobrando ITBI sobre a diferença entre valor declarado e valor de mercado, independentemente de contabilização em reserva de capital.
• TJ-SP: precedentes favoráveis, inclusive decisão da 14ª Câmara de Direito Público (22/08/2026) que afastou o Tema 796 quando o imóvel foi integralmente destinado ao capital.
• STJ e STF: ainda não examinaram o mérito; decisões recentes pararam em óbices processuais.

Aplicação imediata do Tema 1.348 no TJ-SP

Três dias após a conclusão do julgamento no STF, a 15ª Câmara de Direito Público do TJ-SP aplicou a tese do Tema 1.348 (Ap. 1034185-77.2026.8.26.0053), reconhecendo a imunidade integral sem ressalvar parcela do valor do imóvel. O acórdão citou Hugo de Brito Machado: “O que é imune não pode ser tributado. A imunidade impede que a lei defina como hipótese de incidência tributária aquilo que é imune. É limitação de competência.”

Linhas de defesa do contribuinte

1. Inexistência de excedente: quando todo o valor atribuído ao imóvel vai ao capital social, não há parcela tributável. O Tema 796 julgou caso com destinação a reserva de capital.
2. Arbitramento unilateral vedado: no Tema 1.113, o STJ fixou que o valor declarado goza de presunção de conformidade com o valor de mercado, só afastável em processo administrativo regular com contraditório (art. 148 do CTN).

Cuidados práticos na estruturação da integralização

• Comparar cenários: integralizar pelo valor de mercado afasta o excedente, mas gera IR de 15% a 22,5% sobre ganho de capital; integralizar pelo custo evita IR, mas expõe ao ITBI sobre a diferença. Reduções do art. 18 da Lei nº 7.713/1988 (aquisições até 1988) e do art. 40 da Lei nº 11.196/2005 podem tornar o IR mais vantajoso.
• Requerer reconhecimento prévio da imunidade: instruir com laudo de avaliação próprio facilita a contestação de valores arbitrados.
• Documentar a finalidade negocial: organização patrimonial, sucessão e gestão devem constar dos atos societários, evitando alegações de simulação.
• Reagir tempestivamente: impugnar na esfera administrativa e, se necessário, buscar o Judiciário com pedido de liminar quando o registro imobiliário não puder aguardar.

Considerações finais

O Tema 1.348 resolveu quem tem direito à imunidade, mas não o quanto ela abrange. Ao tributar a diferença entre valor de integralização e valor de mercado mesmo quando o imóvel é integralmente destinado ao capital, os municípios estendem o Tema 796 a hipótese não examinada. Essa leitura conflita com a natureza da imunidade como limitação de competência: se a transmissão ocorre toda em realização de capital, não há fato gerador remanescente nem base de cálculo a arbitrar. Até que STF ou STJ enfrentem o mérito, o planejamento prévio, a formalização rigorosa e a qualidade da prova definirão o desfecho de cada operação.